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お金の話

お金の話

夢が広がるマイホーム。でも長い人生『家』だけでは有りません。資金計画は先も見て、ゆとりを持った資金計画を立てる必要があります。丸久建築は賢い資金計画のお手伝いをします。

 

 

 

ゆとりある資金計画が重要です。 

 

 

今、家づくりで後悔している人が後を絶たないと言う事実。やっと念願のマイホームを手に入れたのに、手放さないといけない状況に追い込まれるケースがあります。 なぜ、そうなってしまうのでしょうか?
家賃と同じぐらいだからとよくお聞きしますが、長期の病気とか何かあって、ローンを払うのが難しくなっても、払わないといけないのがローンです。家賃はもっと安いところに変えることができます。払えなければマイホームを手放すことになります。

よく耳にする項目を紹介しながら ポイントを確認することにしましょう。計画を立てるには、まず 目標額 = 総額 が必要です。手持ちの資金があれば問題は有りませんが、ない場合はローンになってきます。そのローンのお話をします。 大切なのは決して、感覚が麻痺してしまった状態で住宅ローンを組まないこと。

金利1%の違いで何百万円という差が出てきます。 無理のない返済額・返済方法をしっかりと確認し、選択しましょう。
正しい知識を持って計画を立てる必要があります。

そもそも、住宅ローンを組むときに
金融機関が「貸してくれる金額」
自分として「借りても良い金額」が違うということをご存知でしょうか?

ハウスメーカー等の住宅展示場に行き、こういう職業ですと、申し上げると3千万円は余裕ですよ!

4千万円までも大丈夫ですよと軽く言われたりしますが、それで本当に大丈夫なのでしょうか。

「借りても良い」、つまり住宅ローンを組んでも
生活に支障がないのがいくらなのか?
 基準を持って住宅ローンを検討される方はそう居られません。

 

とても残念なことですが、 「金融機関が貸してくれる金額」「借りても良い金額」

勘違いしている方が多いのが実態です。

 

実はこれらは全く別物です。住宅ローンを組んでも遊びにも行きたいし、
 貯蓄だってしなければならないし、お子さんがいらっしゃるおうちでは、
その教育資金も必要です。小学校、中学校、高校、そして大学とどんどん教育費が上がっていきます。

ローン返済で目いっぱいになるなら、
 「住宅ローンの借り方」に問題がある!!という結論になります。

 

大切なのは、「貸してくれる金額」ではなく
「いくらまで借りても大丈夫なのか?」の基準を持って
住宅ローンに取り組む必要があるということです。


この場合も目安になるのが・・・・

この場合の「年収」とは「源泉徴収表」から判断します。
この「~30%」「~35%」とはもちろん、金利を含んでの返済額、
そしてそこから計算した返済比率です。
 従って、固定金利なら良いのですが、変動金利で住宅ローンを組む場合には
、今後の金利動向しっかりと勘案し、上昇する可能性を鑑みて、
この安全値に収まるよう配慮すべきです。

 

また、もしこの安全値の範囲でさえ、住宅ローンの返済が「キツイ」
もしくは「無理」というご家庭では、「住宅を購入する」以前に、
 家計そのものに問題がある可能性があります。
このようなケースに当てはまるなら、即刻住宅ローンが
 スムーズに支払えるよう家計を健全化することから始めましょう。
おおよそ、住宅ローンがスムーズに支払えないとすれば


① 方法が間違い浪費傾向にある。
② 車をローンで購入している。(住宅ローン以外のローンがある。) 
③ 生命保険のかけ過ぎ・かけ間違い。


のいずれかに該当します。住宅ローンを組む際には、
まず家計を健全化し、その上で、
 金融機関が「貸してくれる金額」ではなく
自分として「借りても良い金額」でローンを組むこと!
こそが住宅ローンで家計を圧迫させない正しい答えといえるでしょう。

その他にポイントとして、

①諸経費がその他にかかる。

②ローン金額にボーナスも含まれることがある。

③金利が変動か固定か。

このようなことも重要になってきます。

例えば、その諸経費ですが、借りたマンションなら月々の家賃と管理費の支払いで済みます。でも、購入にとなると、住宅ローンを組むだけでなく、大きな“諸費用”がかかることを忘れがちです。一般的に、新築物件の場合は、物件価格の5~7%程度、中古物件の場合は物件価格の7~10%程度かかるため、3000万円の物件なら、新築で150万円~210万円、中古で210万円~300万円程度の諸費用がかかることになります。

「家賃並みの返済」に潜む罠にはまらないように気を付ける必要があり慎重に検討しなければ、やっと手に入れた大切なマイホームを手放さなければならなくなります。

 

 住宅ローンと諸費用について

住宅ローンにも保証料や諸費用、印紙税。その他にも申請費、また税金などさまざまな支払いがあります。
また住宅ローンにも色々な商品があり、金利のタイプや返済方法、優遇制度を利用する場合など、あなたのタイプに合った買い方 ・ 住宅ローン商品を選択し、確かな知識とゆとりを持った計画を立てておけば思いがけない出費に慌てる事なく将来を見据えた計画が立てられるでしょう。
 住宅資金の確認
まず、あなたの住宅資金計画=総予算を確認してみましょう。
 総予算とは、あなたが準備できる頭金と、ほとんど場合が『住宅ローン』の利用となります。
 人生で一番高い買い物家ではなく、住宅ローンであるということです。
そして、今後の人生の3大資金といわれる教育資金・老後の資金と共に住宅にかかる維持費なども考えて、無理のない資金計画を立てましょう。

“頭金は住宅取得費用の20%は準備しましょう” とよく聞きますが、多くの住宅ローンの融資額が住宅取得費用の80%としている所が多いからです。

住宅取得に関わる総費用は、総予算を越えてはいけません。
 一見、当たり前のような事なのですが、「この工事が含まれていなかった。」 「諸費用等が予想以上にかかった。」などというお声を多く聞きます。家づくりを成功させるポイントは、やはり しっかりとした資金計画と言えるのではないでしょうか。

 

それでは、あなたの資金計画を確認してみましょう。
  ①上図の頭金の部分の計算です。
 

    マイホーム預貯金 + 親からの援助 + その他 = 自己資金

 

 ② 次は借入になる部分の計算です。 年収から返済可能額を確認してみましょう。
     年収 + 年収負担率 = 年額返済可能額 
      (年収負担率とは、年収に占める年間の住宅ローンの返済額。
       ここでは、不意の出費などの事を考え無理のない範囲で25%に設定しています。)

 

 ③ 次は あなたの今の家計からみた返済可能額を確認してみましょう。
     家賃 + 毎月のマイホーム積立金 + 駐車場代など = 毎月返済可能額

 

いかがですか? ②と③はほぼ近い金額が出たのではないでしょうか?
でも!これは目標・目安の設定です。


 住宅を取得した場合、固定資産税や維持費が発生します。
 全てを建築時にだけ焦点をおいてよいのでしょうか?
これは家づくりを成功させるための大きなポイントです。

 

そして、住宅ローンにはさまざまな金利のタイプや返済方法があります。
ご契約される内容をよく確認し、あなたに合った商品を選びましょう。

住宅ローンの確認

住宅ローンは大きく分けて 公的融資 と 民間融資 があります。現在その数約4800種ともいわれ、さまざまなタイプの商品があります。
 選択のポイントは、金利 ・返済期間 ・返済方法 ・借入金額 。また、借入時期も検討が必要でしょう。

 

■金利のタイプ
住宅ローンの利用でマイホームを購入する場合、価格が2.500万円だったとしても商品の選択次第で最終的な支払い総額が3.000万円であったり、また4.000万円になることもあり得るのですから慎重に選択しなければなりません。

 

・ 固定金利型
   メリット  全期間一定の金利のため、返済計画が立てやすい。
         低金利時期にローンを組むと将来も低金利で返済額が確定されている。
   デメリット 市場の金利が下落しても金利は下がらない。
         金利の高い時期にローンを組むと将来金利が下がっても高金利に基づいた返済額となる。
         変動金利型の住宅ローンに比べると設定金利が高い。

 

・ 変動金利型
   メリット  高金利時に借りると、将来の金利の低下に合わせて返済額が下がる。
   デメリット 借入時に将来の返済額が確定されないため不安が残る。
         低金利時に借りると将来の金利上昇とともに返済額が増えてしまう。
         金利上昇により返済額の見直しで返済額が125%を超えた時未払い利息が発生する。

 

・ 固定金利期間選択型
   メリット  一定期間の返済計画を確定することが出来る。
         高金利に借りると金利が低下した場合返済額が下がる。
   デメリット 借入時に将来の固定金利終了後の返済額が確定されず不安が残る。
         低金利時に借りると、将来の金利の上昇とともに返済額が増えてしまう。

 

ポイント
「変動金利」や「固定金利」などの金利タイプをうまく選び、上手に返済計画に組み入れるポイントは、 今後金利がどう動くと予測するか、です。今後高くなると予想される場合には、今住宅ローンを選ぶ際に一定期間金利を固定してしまう方が有利でしょう。
まだ低くなる、あるいはよこばいである、と予想する場合には変動金利にしておくほうがよいでしょう。

しかし、
 金利の動向を正確に読める人は滅多にいません。
 先が読めない金利に対して今金利タイプを決めるのは難しいことです。
よって借りた後に金利タイプを容易に変更できるかどうかは商品選びの重要なポイントといえるでしょう。

 

金利のタイプは、今後のあなたのライフサイクルと返済計画も充分考慮し、選択しましょう。

 

■返済期間・返済方法
 返済方法には 元利均等返済 と 元金均等返済があり、民間の住宅ローンでは元金均等返済は一般的ではないのですが、フラット35や機構融資では利用可能。

 

元利均等返済
・毎月の返済額(元金+利息)が一定金額となる方法で、金利が同じ期間は月々の元金の返済額が変わりません。
・返済額が一定であるため、長期にわたる返済計画が立てやすい。
・この返済方法は元金均等返済と比較すると融資残高の減り方が遅く、利息の総支払額は多くなりますが、毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすく、元金均等返済に比べて返済開始当初の返済負担を軽減できます。

 

元金均等返済
・毎月の返済する元金一定。
・元利均等返済に比べ当初の返済額は多いが、返済が進むにつれ少なくなっていく。
・元金の減りが早いため、元利均等返済に比べ総返済額は少ない。

 

その他のチェックポイント
・住宅ローンは返済期間が最長35年の商品もありますが、退職時期や支払い期間について考えておきましょう。
・ボーナス併用払いについては、今後の計画の立て易さや不測の事態を等をよく考慮された上で選択下さい。
・万一の場合の返済方法の変更はできる?
・繰上返済は可能?繰上返済手数料は? また、その後の返済期間の延長はできる?
・火災保険は?  などなど… 

 

繰上返済について
住宅ローンでは、借りた後の利便性が経済性に大きく関わる場合があります。
よって、借りた後の利便性にも注目する必要があります。

住宅ローンは一般に元本が大きく、返済期間が長いため、利息額も高くなります。
これを嫌って月々の返済額を多くしてしまうと、かえって返済を困難にしてしまうのですが、上手に繰り上げ返済を使うことで、この利息返済分を軽減することができます。
この繰り上げ返済は、多くの金融機関では手数料が必要となります。
また、繰り上げ返済回数に制限が設けられているところもあります。
また、手続きの際には来店を必要とし、契約書の再提出となる場合もあります。
よって繰上返済を視野に入れる場合 下記の項目も確認しておきましょう。
 

・手続きの方法や場所: 窓口に行く必要があるか、電話やインターネットからも可能か
・手数料: 金額や頻度に応じた手数料が必要とされるか、またどのくらいの金額か
・制限: いつでも可能か、金額や時期・回数に制限があるかどうか

 

あなたの希望やタイプにあった返済方法によって質問もあるかとおもいます。
 高額な車や商品を購入するときのように、よく確認する必要があります。

 住宅ローンの諸費用

■諸費用
マイホーム取得時にはさまざまな諸費用が発生し、住宅ローン利用時に関しても諸費用は発生します。金融機関等によってもその内容は異なりますがその項目をあげておきましょう。

 

印 紙 土地購入時 建物の契約書 銀行ローン契約時 (金額はそれぞれで異なります)
保証料 土地建物の両方を購入したい場合には両方の費用。
融資手数料
火災保険料 ローン支払い年数分一括支払金額が必要です。
登記費用 土地購入時 → 所有権移転費用。 建物購入時 → 表示登記・保存登記。
抵当権設定料 銀行などからの借入の場合、土地・建物を担保提供します。
保証会社事務手数料
振込み手数料
長期固定金利選定手数料
 土地購入時不動産仲介料 購入金額の3% + 消費税 + 6万円(一般的に)
団体信用生命保険料  等

 

ご契約までに必ず確認が必要です。

 

第四銀行住宅ローンのシュミレーションはこちら → https://www.daishi-bank.co.jp

   

 

 

 

 

 

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新潟店 025-282-7795
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